Nel giornale online delle FFS “In viaggio”, pubblicato il 25 settembre scorso, Jürg Stöckli, direttore del settore Immobili dell’ex regia federale, scriveva: «Per quanto mi riguarda l’entusiasmo in Ticino è tutt’altro che esaurito. Con la prospettiva generale abbiamo grandi progetti: l’area delle officine di Bellinzona potrebbe venire convertita e sviluppata in un quartiere cittadino dove passato e futuro potrebbero unirsi e potrebbero sorgere spazi abitativi, di studio, di lavoro o dove gustarsi semplicemente un caffè. I posti di lavoro presso le officine non verranno eliminati, bensì spostati nelle officine più moderne della Svizzera»(1).
Gran polverone, con le FFS a relativizzare – problema di traduzione dal tedesco (sic!) – le parole del suo “direttore immobiliare”. Naturalmente l’unico errore commesso è stato quello di rivelare pubblicamente la strategia delle FFS in relazione al futuro delle Officine di Bellinzona. Con le sue parole il buon Stöckli ha confermato il duplice obiettivo della direzione delle FFS: sloggiare le Officine per liberare un fondo di 116’000 m2 da lottizzare con cantone, città di Bellinzona e privati e allo stesso tempo tagliare i costi a livello della manutenzione industriale, lasciando in Ticino unicamente la manutenzione leggera in un nuovo stabilimento, in buona parte finanziato dalle autorità politiche ticinesi, che impiegherà al massimo 160 operai…
Questa politica da parte delle FFS deve sorprenderci? Assolutamente no. È ormai un decennio che dalle pagine del nostro giornale denunciamo, fra le altre cose, l’avvenuto trapasso delle FFS da regia federale (servizio pubblico) a moderna impresa capitalista, anche se controllata integralmente della Confederazione. Le ferrovie non sono state tramute in un nuovo e vasto campo di valorizzazione dei capitali privati sostanzialmente per una contraddizione al momento insolubile. Il sistema ferroviario soffre di un grande male del punto di vista del margine di profitto: la sua infrastruttura costa enormemente (manutenzione e investimenti). Solo per il triennio 2013-2016, la Confederazione ha dovuto sostenere la divisione Infrastruttura delle FFS con 5 miliardi di franchi, in aggiunta agli investimenti e alle spese correnti assicurate dalla stessa ex regia federale. In sostanza, impossibile privatizzare i settori più redditizi delle FFS senza far “deragliare” l’intero sistema ferroviario pubblico e privato. Benché un sistema ferroviario moderno pubblico – per le ragioni esposte prima – sia una condizione fondamentale per rispondere ai bisogni del capitalismo svizzero (e non solo) in materia di trasferimento delle merci e della forza-lavoro, padronato e autorità politiche (di tutti gli schieramenti) perseguono comunque un feroce contenimento dei costi imponendo alle FFS l’assunzione di una logica aziendale totalmente assimilabile a quella di un grande gruppo capitalistico privato.
È rispetto a questa logica imprenditoriale che si spiega la “fine programmata” che la direzione delle FFS sta cercando di infliggere da una decina d’anni alle Officine di Bellinzona. In questo senso, non ci stancheremo mai di ripetere che in discussione non c’è assolutamente la qualità della produzione industriale delle Officine, né tanto meno il loro sviluppo potenziale assolutamente notevole. Ciò che preme alle FFS è l’applicazione di una pura logica aziendale: ridurre i costi e non sviluppare il potenziale produttivo delle realtà controllate. È così che si spiega lo smembramento delle Officine bellinzonesi: la concentrazione di tutta la manutenzione pesante nei centri a Nord delle Alpi abbatte i costi grazie alla soppressione di posti di lavoro a Sud delle Alpi, innalzando parallelamente il tasso di produttività nei centri industriali rimanenti. Il fatto, invece, di sfrattare le Officine dal loro sedime attuale, mettendo così le mani sul prezioso lotto di 115’000 m2, riflette, a sua volta, un altro lato della logica imprenditoriale: valorizzare al massimo i settori che assicurano un tasso di profitto elevato, se possibile crescente. E questa relativamente nuova “frontiera” è rappresentata per la direzione delle FFS dalla valorizzazione delle superfici fondiarie da esse controllate attorno alle stazioni ferroviarie. La speculazione immobiliare è un’attività sempre più importante del gruppo FFS, a tal punto che merita una precisa analisi. Compito che cercheremo di assolvere con il presente articolo.
La forza del gruppo FFS sul mercato fondiario e immobiliare
Prima di analizzare la sua politica nel settore “immobiliare”, è utile tracciare per sommi capi il profilo e il peso del gruppo FFS all’interno del mercato fondiario e immobiliare. Infatti, le ex regie federali non controllano solo il trasporto su rotaia di persone e di merci. Oggi ancora, il gruppo FFS costituisce il secondo proprietario terriero del paese, dopo l’Esercito(2). Il suo patrimonio si compone di tre tipologie di fondi: una maggioranza formata da superfici verdi (terreni agricoli, terreni in zone protette, foreste) posti generalmente lungo i tracciati ferroviari e nelle vicinanze delle infrastrutture ferroviarie. Un’altra quota importante di fondi è costituita dai terreni legati alle attività ferroviarie: stazioni (passeggeri, merci, depositi, ecc.), officine e siti industriali. Un’ultima tipologia di fondi, più ridotta in termini di superficie ma molto importante dal punto di vista del valore economico, è rappresentata del patrimonio immobiliare (a rendimento) rappresentato da superfici commerciali, appartamenti abitativi e uffici, ecc., inseriti nelle stazioni e in altri edifici ubicati nelle immediate vicinanze delle stesse stazioni. In estrema sintesi, la divisione Immobili del gruppo FFS gestisce oggi qualcosa come 3’500 immobili(3) (di cui 1’200 alloggi abitativi, a fine dicembre 2014), 3’800 parcelle fondiarie, 820 stazioni, pari a una superficie totale di 15 milioni di m2. Inoltre detiene 32’000 contratti d’affitto a terzi in Svizzera che generano una cifra d’affari di 1,5 miliardi di franchi. I fondi delle FFS, immobili o terreni, sono contabilizzati per un valore – nel 2016 – di 5,227 miliardi di franchi. Naturalmente il valore contabile non corrisponde neppure lontanamente al valore reale di mercato. Con tutta probabilità, il valore contabile dovrebbe essere moltiplicato per almeno 5 volte(4). In termini di valore di mercato e di redditività, il gruppo FFS è il più importante proprietario immobiliare svizzero… e con grande distacco.
La trasformazione della politica fondiaria delle FFS
Fino al cambiamento di orientamento strategico, ossia la trasformazione da servizio pubblico in società anonima di diritto pubblico, la politica delle FFS nell’ambito fondiario è stata storicamente sviluppata attorno a una continua acquisizione di terreni e di immobili. Una politica di acquisizione comunque calibrata sui bisogni immediati e, soprattutto, futuri del servizio ferroviario. Le FFS compravano terreni e immobili cercando di rispondere alle esigenze produttive crescenti con le quali sarebbero state confrontate nel tempo. Un’altra caratteristica di questa politica è che le FFS non vendevano praticamente mai i fondi di cui erano proprietarie. Le parcelle inutilizzate, come gli immobili non immediatamente necessari alla gestione del servizio ferroviario, erano piuttosto date in usufrutto, cedute per mezzo di un diritto di superfice. Ma mai vendute definitivamente. In sintesi, la gestione strategica dei fondi e degli immobili rispondeva principalmente ai bisogni del servizio pubblico ferroviario e non al principio della ricerca del massimo profitto.
Con la creazione, il 1° gennaio 1999, della società anonima di diritto pubblico le Ferrovie federali svizzere SA, cambia progressivamente e in maniera decisa anche l’orientamento in materia di gestione del patrimonio fondiario dell’ex regia federale ferroviaria. In maniera generale, la nuova politica persegue il massimo rendimento, secondo i valori di mercato, del patrimonio fondiario del gruppo FFS SA. Detto ancora più chiaramente, terreni e immobili devono generare profitti almeno secondo i tassi realizzati sul mercato privato. I cambiamenti non tardano a essere applicati. In primo luogo, si procede a una “razionalizzazione” del portafoglio fondiario. I terreni poco redditizi, come quelli agricoli, e gli immobili di scarso pregio (piccole stazioni, gli edifici dei passaggi a livello, ecc.) sono venduti. Il criterio di cessione è piuttosto preciso: esclusi i fondi che in prospettiva – medio e lungo termine – possono diventare redditizi(5), quelli che non garantiscono un tasso di rendimento superiore al 4% devono essere ceduti(6). L’azione, da questo punto di vista, è stata vigorosa: nel 2003 le FFS possedevano 5’200 immobili, nel 2016 il loro numero è sceso a 3’500 (-33%)(7). La strategia che è andata affermandosi è dunque quella che tende a privilegiare la realizzazione rapida di un’operazione di vendita quando il fondo non garantisce, nell’immediato e in prospettiva, un profitto giudicato inferiore a quello di mercato. Naturalmente, ciò non significa assolutamente che le FFS siano disposte a “svendere” il loro patrimonio fondiario. La nuova politica è quello di far rendere al massimo i fondi a disposizione, tenendoseli ben stretti anche in futuro. In questo senso, nel 2003, dalla divisione Infrastruttura nasce il settore Immobili, il quale diventa formalmente nel 2009 una vera e propria divisione. Di fatto, la creazione della divisione Immobili rispondeva prioritariamente all’obiettivo di concentrare nelle mani di una divisione specifica i fondi considerati economicamente più interessanti, con il mandato di farli rendere al massimo, secondo appunto i parametri del mercato. In altre parole, la gestione del patrimonio fondiario delle FFS si articola attorno a due sistemi: la gestione di quello ferroviario, ancora dipendente dai bisogni infrastrutturali del servizio ferroviario e valutato sul lungo termine, e la gestione del patrimonio immobiliare “non ferroviario”, valutata più a corto termine e calcata sulla ricerca del massimo profitto commerciale. E quest’ultimo è appunto il compito della “specialistica” divisione Immobili, la quale gestisce tre filoni: le stazioni ferroviarie e in particolare la loro valorizzazione come spazi commerciali da affittare a terzi; i fondi immobiliari d’investimento, rappresentati dalla valorizzazione e costruzione di immobili e quartieri situati in prossimità delle stazioni ferroviarie; gli immobili per la “produzione ferroviaria”, ossia uffici, centri di manutenzione, officine industriali, ecc. Gli edifici e gli impianti necessari per accedere alla rete, le cosiddette aree destinate al traffico (rete ferroviaria, costruzioni destinate ai posti di manovra, ecc.) restano di proprietà della divisione Infrastruttura.
La divisione FFS Immobili: una macchina per generare profitti
Dalla sua creazione nel 2003, la divisione FFS Immobili si è pienamente consacrata all’obiettivo di raggiungere “una soglia di redditività conforme al mercato”, ossia partecipando in prima fila al rafforzamento della speculazione immobiliare che da più di un decennio caratterizza il mercato degli spazi abitativi e commerciali in Svizzera. I numeri di questa divisione sono piuttosto impressionanti, a tal punto che da diversi anni questa divisione è quella che assicura le maggiori entrate dell’intero gruppo FFS(8). Dal 2003 al 2016, i ricavi d’esercizio sono passati da 491,9 a 787 milioni di franchi, pari a una crescita del 60%! I redditi locativi, principale componente del ricavo d’esercizio, sono cresciuti, nello stesso periodo, da 419,7 a 608,9 milioni di franchi (+ 45%). A sua volta, la voce principale dei redditi locativi è rappresentata dai redditi locativi di terzi(9): questi sono passati da 283,3 a 458 milioni di franchi (+ 62%)(10). In questo campo, le FFS si sono trovate fra le mani una vera e propria miniera d’oro: le principali stazioni ferroviarie del paese. Molto rapidamente, la direzione delle FFS ha capito che queste stazioni centrali potevano trasformarsi in enormi spazi commerciali da affittare a prezzi altamente redditizi, ben oltre la media di mercato(11). Il potenziale in termini locativi delle stazioni è dato dalla congiunzione di due fattori. Il primo, principale, è che nelle stazioni passano ogni giorno un numero impressionante di viaggiatori-clienti. Nel 2016, nelle principali venti stazioni elvetiche sono infatti transitate in media ogni giorno qualcosa come 2,105 milioni di persone. Nelle dieci più importanti, la media giornaliera è stata di 1,680 milioni di persone(12). Ad accentuare ulteriormente questo enorme fattore di potenziali viaggiatori-clienti, si innesta un vantaggio legislativo importante concesso alle FFS: la Legge federale sulle ferrovie consente loro di istituire servizi accessori nelle stazioni e sui treni, purché questi corrispondano alle esigenze degli utenti della ferrovia. Ai “servizi definiti accessori” delle imprese ferroviarie «non si applicano le prescrizioni cantonali e comunali in materia di orari di apertura e chiusura»(13). Ciò vuol dire affittare spazi commerciali aperti 365 giorni all’anno e con orari ultra-flessibili. Nel momento in cui stiamo scrivendo queste righe, le 23:07 dell’8 gennaio 2018, il sito delle FFS ci informa che nella stazione di Berna sono ancora aperte 98 attività commerciali sulle 108 presenti in questa area… Inutile spendere altre parole sul valore locativo di queste stazioni. Aggiungiamo solo che nel 2003, il fatturato locativo di 7 stazioni FFS era di 669,7 milioni di franchi, passati a 1086,4 milioni nel 2010 (9 stazioni), una crescita in 8 anni del 55,2%(14)… Oggi, il 45% dei ricavi locativi è garantito dagli affitti provenienti dal commercio al dettaglio(15). Ma le attività immobiliari commerciali del gruppo FFS non si limitano alle stazioni ferroviarie. Infatti, dal 2003 la divisione FFS Immobili ha investito milioni nella creazione e nella rifondazione di quartieri, destinati a uso abitativo e/o lavorativo, ubicati nelle vicinanze delle sue stazioni ferroviarie. Per esempio, nel 2020 terminerà il progetto immobiliare Europaalle, a fianco della stazione centrale di Zurigo, su un’area di 80’000 m2. Nel progetto FFS Immobili ha investito 1,2 miliardi di franchi per la costruzione di spazi lavorativi (uffici) e di formazione, 400 appartamenti (di standing superiore), 2 alberghi, il tutto per una superficie sfruttabile di 273’000 m2. Iniziato nel 2015 (e terminerà nel 2023), il progetto urbano Pont-Rouge a Ginevra è attualmente il più grosso investimento immobiliare delle FFS: 900 milioni di franchi per creare 120’000 m2 di uffici, commerci, servizi e alloggi. Sempre a Zurigo, nelle adiacenze della stazione di Altstetten, FFS Immobili ha appena completato un altro complesso immobiliare con una superficie locativa di 45’300 m2, il progetto Westlink, dotato spazi residenziali, lavorativi e commerciali(16). In breve, FFS Immobili sta investendo in un centinaio di progetti immobiliari nelle zone urbane ferroviarie. Un ultimo indice che dimostra la centralità dell’attività immobiliare delle FFS è rappresentato dagli investimenti effettuati e previsti in questo settore. Nel 2003 le FFS hanno investito negli immobili 175 milioni di franchi. Nel solo 2016 la somma ha raggiunto i 558 milioni, un aumento del 220%. Nel dicembre 2016, Jürg Stöckli annunciava fieramente che «gli investimenti previsti da FFS Immobili fino al 2021 sono dell’ordine di 3 miliardi di franchi»(17). Investimenti elevati che si spiegano con il fatto che ormai da diversi anni FFS Immobili è la divisione con i rendimenti più elevati dell’intera ex-regia federale.
Una politica immobiliare aggressiva condotta cooptando le autorità politiche cittadine e cantonali
Nella sua strategia di valorizzazione estrema delle rendite fondiarie, la quale sempre più appare come una politica fondamentalmente speculativa, le FFS agiscono autonomamente ma gli obiettivi strategici generali sono fissati dal Consiglio federale. Infatti, fin dal 2003, l’ordine perentorio impartito dal Governo confederale, nel quadro degli “Obiettivi strategici 2003-2006”, alle FFS SA è stato chiaro: perseguire «una gestione orientata al mercato dei propri immobili utilizzati a scopo commerciale»(18). Negli obiettivi 2007-2010, il Consiglio federale confermava quanto già affermato in precedenza, accentuando questo obiettivo: le FFS devono assicurare «con la propria politica di investimento l’incremento duraturo del valore del proprio portafoglio immobiliare». Questo orientamento rimarrà un punto indiscutibile anche nelle successive definizione degli obiettivi strategici. Nel 2011, il Consiglio federale scriveva che per «realizzare progetti nelle aree delle stazioni, si accordino [le FFS] con le autorità cantonali e comunali»(19). Uno ordine strategico volto a facilitare appunto gli investimenti immobiliari altamente redditizi delle FFS: coinvolgere le autorità cantonali e comunali, e i loro partiti, per evitare opposizioni di qualsiasi natura, opzioni alternative per spazi urbani edificabili che aumentano di valore ma che si rarificano numericamente.
FFS Immobili si attiene in maniera ferrea a questo principio strategico che di fatto è apparentabile a una politica di cooptazione di autorità e partiti politici. Lo schema è piuttosto semplice. Nei grandi progetti FFS Immobili è attenta a offrire una partecipazione marginale, ma ugualmente interessante, a comuni, cantoni e, alcune volte, a gruppi privati. E ciò modulando la sua offerta di cooptazione. Nel progetto Westlink di Altstetten, FFS Immobili ha integrato nella costruzione di questo nuovo quartiere la città di Zurigo costruendo una piazza pubblica – la Vulkanplatz – che integrerà anche il capolinea del nuovo tram Zürich West. Per quanto riguarda invece il mega progetto Europaalle, FFS Immobili ha trovato il sostegno delle autorità politiche locali offrendo a titolo gratuito alla città di Zurigo degli spazi pubblici (il viale dell’Eurpaalle, l’Europaplatz e la Gustav-Gull-Platz) pari a un quarto della superficie totale (80’000 m2). Inoltre, il complesso immobiliare Europaalle accoglie – naturalmente non in maniera gratuita – l’Alta scuola pedagogica, la scuola Juventus e la KV Business School, riunendo così circa 4’800 studenti. Nel caso del grande progetto immobiliare ginevrino del Pont-Rouge, le FFS hanno venduto un terreno adiacente al suo “nuovo quartiere” che ha permesso al Canton Ginevra e ai suoi partners di costruire 640 appartamenti a locazione moderata, un asilo nido e un centro medico-sociale.
La stessa strategia è all’opera anche nel tentativo di liberare i 116’000 m2 dalla presenza delle Officine FFS di Bellinzona. FFS Immobili ha offerto una “via di fuga dorata” per consentire alla città di Bellinzona e al Cantone di liquidare definitivamente il dossier “Officine”, senza dimenticare di soddisfare, con tutta probabilità, gli appetiti degli speculatori fondiari privati nostrani. Anche in questo frangente il braccio immobiliare delle FFS vende una fetta di terreno alle autorità politiche (45’000 m2) per 120 milioni, i quali saranno riversati nella costruzione di un centro sottodimensionato per la manutenzione leggera, travestito in più da “polo industriale”, permettendo alle stesse FFS di simultaneamente contenere la loro parte d’investimenti e di portare, finalmente, la manutenzione pesante industriale a Nord delle Alpi. E potranno pure monetizzare lo sfruttamento di una superficie urbana di 70’000 m2, secondo il principio che vuole che «gli immobili delle FFS devono essere tra gli immobili più redditizi della Svizzera»(20). Cantone e citta di Bellinzona avranno fra le mani una parcella urbana di notevole pregio e dimensioni che potranno rivendere agli speculatori privati che già fremono. Una soluzione che accontenta tutti. A parte gli attuali 400 operai delle Officine che avranno come solo orizzonte quello di vedere dimezzati i propri posti di lavoro e distrutte le loro competenze artigiano-industriali, a favore di un futuro di “lavavetri e rammendatori di sedili”…
Inquadrare nel verso giusto l’attacco alle Officine di Bellinzona
Come abbiamo cercato di illustrare in questo articolo, la politica immobiliare delle FFS – forse è più giusto chiamarla politica speculativa fondiaria – occupa un posto sempre più rilevante nelle strategie commerciali dell’ex regia federale, assumendo pure un ruolo finanziario decisivo nella struttura dei ricavi del gruppo. Questa politica immobiliare contribuisce, inoltre, a sostenere gli sforzi di riduzione dei costi di produzione, come nel caso appunto delle Officine di Bellinzona, in quanto l’interesse per la valorizzazione di una parcella fondiaria coincide con la possibilità di ridurre, concentrare certi servizi industriali. E questa è chiaramente la strategia che la direzione delle FFS ha attuato e sta attuando a Bellinzona. È ormai un decennio che la direzione delle FFS sta manovrando per recuperare l’enorme parcella in centro città e simultaneamente ristrutturare brutalmente le capacità produttive delle Officine. La parte inaccettabile di questo disegno è che le autorità politiche ticinesi, a tutti i livelli, e i loro partiti di riferimento hanno accettato questo “scambio”, dipingendolo come un’opportunità che soddisferebbe tutti gli attori in gioco. Anzi, questa sarebbe un’opportunità per sviluppare il potenziale industriale delle Officine e dell’industria cantonale in generale (il fantomatico “parco tecnologico”…). Menzogne allo stato puro. Come si può sviluppare questo potenziale delle Officine, quando la direzione delle FFS ha detto chiaramente che l’obiettivo è quello di avere in Ticino un centro per la manutenzione leggere con al massimo 160 posti di lavoro?! Come si spera di rilanciare il comparto dell’industria ticinese accettando di assassinare uno dei principali punti di riferimento, in termini di occupazione ma soprattutto di competenze produttive?! Se le autorità politiche volessero veramente andare in questa direzione, perché durante il decennio 2008-2018 non hanno investito un centesimo nelle Officine, non si sono schiarate con decisione a fianco delle loro maestranze esigendo una maggiore autonomia nella definizione di nuovi sbocchi di mercato, esigendo l’integrale rispetto degli accordi presi?! Potremmo continuare a lungo con queste domande. Concludiamo, invece, ripetendo un’ultima considerazione: non esiste nessun argomento finanziario, produttivo, industriale, occupazionale, urbanistico, ambientale politico per giustificare l’azione delle FFS e, peggio ancora, il sostegno unanime delle autorità e partiti politici ticinesi. Se non una vasta convergenza di interessi immobiliari, contro il lavoro e i lavoratori, a favore di una minoranza di speculatori istituzionali e privati.
Note:
1) Da «In viaggio» – Il capo FFS Immobili Jürg Stöckli ci parla del Ticino, un Cantone emergente (Intranet FFS), 25.09.2017.
2) Se in numero di fondi l’Esercito è il principale proprietario fondiario della Svizzera, dal punto di vista del valore di mercato e commerciale dei fondi gestiti, il gruppo FFS occupa senza dubbio il primo posto.
3) A titolo di paragone, il gruppo Swiss Life, il primo gruppo immobiliare privato elvetico, ha un portafoglio di proprietà composto di 780 immobili, pari a un valore di 16 miliardi di franchi…
4) Sempre a titolo di paragone, 780 immobili del gruppo Swiss Life hanno un valore di mercato di circa 16 miliardi. Nel 2013, i 3’500 immobili delle FFS erano contabilizzati a un valore di 2,3 miliardi di franchi e i terreni a 1,6 miliardi di franchi…
5) Per questa casistica, le FFS continuano a ricorrere alla cessione a terzi dei diritti di superficie. La concessione di un diritto di superficie è accordata se è più redditizio di una vendita diretta e se, soprattutto, un futuro potenziale cambiamento di pianificazione giustifica il mantenimento del controllo sul fondo.
6) Il tasso di rendimento del 4% corrisponde al tasso d’interesse del debito accesso per l’acquisto di parcelle e immobili. Questa politica di cessione serve anche a finanziare gli investimenti necessari a valorizzare i fondi considerati più redditizi. Dal 2003 a oggi, i ricavi derivanti da cessioni di immobili ammontano a 1’522 milioni di CHF.
7) Cfr. rapporti di gestione delle FFS.
8) L’utile netto medio annuo della divisione FFS Immobili è stato, per i periodi 2003-2010 e 2014-2016, di 12,7 milioni di franchi. Ma l’utile netto non ricostruisce il reale valore di questa divisione. Infatti, nell’ambito dello scorporo degli immobili dalla divisione Infrastruttura alla divisione FFS Immobili, è stato pattuito con la Confederazione che la divisione FFS Immobili deve compensare con una sovvenzione (per i mancati proventi degli affitti) i conti della divisione Infrastruttura. Inoltre, Il resto dell’utile della divisione FFS Immobili è da destinare in massima parte al risanamento della Cassa pensioni FFS, cioè per il pagamento degli interessi e l’ammortamento dei prestiti assunti a tale scopo dal gruppo FFS. Ragione per la quale, il vero indice del valore della divisione FFS Immobili è l’utile prima delle imposte e dei contributi compensativi. Questa voce ha registrato, dal 2003 al 2016, una media annua di 217,2 milioni di franchi…
9) Senza le società del gruppo FFS che pagano alla divisione FFS Immobili l’affitto degli edifici usati per le proprie attività e perciò chiamati “clienti interni”…
Sul periodo 2000-2016, la crescita dei redditi locativi di terzi è stata del 98%, da 230,8 ad appunto 458 milioni di franchi.
10) Sul periodo 2000-2016, la crescita dei redditi locativi di terzi è stata del 98%, da 230,8 ad appunto 458 milioni di franchi.
11) Nel 2004, Benedikt Weibel, l’allora presidente della direzione delle FFS SA e membro del Partito socialista, constatava «con soddisfazione che nel corso degli ultimi anni, la stazione, quale sito commerciale, ha significativamente guadagnato in attrazione. I grandi nomi della distribuzione l’hanno capito e i loro negozi situati nelle stazioni registrano oggi delle cifre d’affari record. Quando ha evocato l’importanza dell’immobiliare per le FFS, il Presidente del Consiglio d’amministrazione [Dr. Thierry Salive d’Epinay] ha qualificato di valore inestimabile questi siti, nei confronti dei quali destiniamo tutte le nostre attenzioni», cfr. Conferenza stampa delle FFS, Zurigo, 15 aprile 2004.
12) Si tratta delle stazioni di Zurigo HP, Berna, Basilea, Lucerna, Ginevra, Losanna, Winterthur, Zurigo Stadelhofen, San Gallo e Olten.
13) Legge federale sulle ferrovie (Lferr), art. 39, capoverso 2.
14) Dal 2011, le FFS non forniscono più questi dati in maniera sistematica. L’ultima riferimento, contenuto nel rapporto di gestione 2016, indica in 1’587,3 milioni di franchi il fatturato realizzato dalla locazione a terzi nelle 32 principali stazioni del Paese…
15) Seguono i ricavi dall’affitto di uffici e studi (14%) e quelli derivanti dai parcheggi (10%).
16) Non si può non citare il progetto Pont-Rouge in corso di realizzazione a Ginevra (zona la Praille): 120’000 m2 di uffici, commerci e servizi, per un investimento di circa 900 milioni di franchi…
17) 24 Heures, 3 dicembre 2016.
18) Obiettivi strategici del Consiglio federale per la FFS SA 2003-2006, p. 4.
19) Obiettivi strategici del Consiglio federale per la FFS SA 2011–2014, p. 2
20) https://company.sbb.ch/it/azienda/organizzazione/immobili.html
